조합의 종류 (재개발·재건축 vs. 지역주택조합)

조합의 종류 (재개발·재건축 vs. 지역주택조합)

설립 주체	토지·건물 소유자(=조합원)	무주택자·1주택자(=일반인)
토지 확보 여부	이미 소유한 땅에서 진행	땅을 사야 함 (리스크 큼)
시공사 선정	조합이 직접 시공사 선정	보통 먼저 시공사를 정하지 않음
정부 인허가	도시정비법에 따라 철저히 관리	비교적 규제가 적음
리스크	보통 안정적이지만, 사업 속도가 변수	토지 확보 실패 시 무산 가능 (매우 위험)

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1️⃣ 재개발·재건축 조합 (안정적)

• 재개발조합 → 낡은 단독주택·빌라 밀어버리고 아파트로 개발
• 재건축조합 → 낡은 아파트를 헐고 새로 짓는 것
• 토지·건물 소유자들이 직접 조합을 만들어 사업 추진
• 땅(부지)이 이미 확보된 상태에서 진행 → 상대적으로 안전
• 시공사를 선정하고, 일반 분양을 통해 비용을 정산

결론: 이미 땅이 있고 정부의 인허가를 받아야 해서 비교적 안전함.

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2️⃣ 지역주택조합 (위험 요소 많음)

• 토지를 소유한 사람이 아니라, "집을 사고 싶은 사람들"이 모여서 조합을 만드는 방식
• 즉, 조합원들이 아직 땅을 안 샀는데, "우리 같이 돈 모아서 아파트 짓자!" 하는 거야.
• 땅을 확보하기 전에 모집하는 경우가 많아서 리스크 큼
• 사업 무산 가능성 큼 → 돈을 돌려받기 어려울 수도 있음
• 사기·부실 운영 사례 많음

⚠ 지역주택조합이 위험한 이유!

1. 토지를 100% 확보해야 하는데, 실패하면 조합이 해산됨
2. 사업 기간이 길어지고, 추가 분담금이 발생할 가능성 큼
3. 조합장이 도망가거나, 조합이 부실 운영될 가능성 있음
4. 대형 건설사가 시공을 맡지 않는 경우 많음 (브랜드 가치 하락 우려)

결론: 지역주택조합은 토지 확보 전 모집하는 경우가 많아서 리스크가 크고, 실패하면 돈을 날릴 수도 있음.

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정리하면!

✔ 재개발·재건축 조합은 토지·건물 소유자들이 주도 → 안정적
✔ 지역주택조합은 무주택자·일반인이 돈 모아서 시작 → 위험 요소 많음
✔ 지역주택조합은 사기·부실 운영 가능성이 있어서 투자 시 매우 신중해야 함

"지역주택조합 아파트"라고 광고하는 걸 보면 한 번 더 의심하고, 토지 확보 여부 등을 꼭 확인하는 게 좋아! 

 

 

 

 

✅ 지역주택조합이 땅을 확보하는 과정

1️⃣ 조합원을 모집해서 돈을 모음

• 무주택자·1주택자들을 대상으로 "여기 아파트 짓고 싸게 분양받자!" 하면서 조합원을 모집해.
• 가입할 때 계약금(청약금)을 먼저 납부해야 해.
• 하지만 이때까지 땅이 100% 확보된 게 아님! (리스크 발생)

2️⃣ 땅 소유자들에게 접촉해서 매입 시도

• 조합이 해당 지역의 토지 소유자들과 협상해서 "땅을 팔라"고 설득해.
• 문제는, 토지주들이 안 팔면 사업이 중단됨!
• 한두 명이라도 "나는 안 팔 거야" 하면 사업이 계속 지연될 수 있어.

3️⃣ 토지 매입이 완료되면 사업 추진

• 토지 소유자 100% 동의를 받아야 본격적으로 아파트 건설을 진행할 수 있어.
• 이후 건축 설계, 시공사 선정, 분양 절차가 진행됨.

4️⃣ 토지 매입이 실패하면? → 조합 해산 & 돈을 날릴 수도 있음!

• 만약 일부 땅주인이 끝까지 안 팔면, 사업이 무산되고 조합원들이 돈을 돌려받지 못할 수도 있어.
• 특히 중간에 추가 분담금이 발생할 수도 있어서 리스크 큼.

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지역주택조합의 위험성 (토지 확보 문제 때문!)

✅ "100% 토지 확보 전에는 절대 안전하지 않다!"

• 조합이 땅을 전부 매입하기 전에 조합원을 모집하는 경우가 많음 → 사기 위험 있음.
• "이미 90%는 확보됐어요!" 라고 해도, 10% 때문에 사업이 무산될 수도 있음.
• 한두 명의 토지 소유자가 버티면 사업이 수년 동안 지연될 수도 있음.
• 사업이 무산되면 이미 낸 돈(가입비, 계약금 등)을 돌려받기 어려운 경우 많음.

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✅ 그래서 지역주택조합은 투자할 때 조심해야 해!

✔ 토지 100% 확보 전이면 리스크 매우 큼
✔ "사업 승인 완료"가 아니라면 절대 안전하지 않음
✔ 건설사(시공사)가 확정됐는지도 꼭 확인해야 함

특히, "조합원 모집 중!" "선착순 모집!" 같은 광고를 보면 무조건 토지 확보 여부부터 확인해야 해!