공공택지개발사업 과정 및 소요기간

 

>택지개발사업 과정 및 소요기간

 

택지개발사업은 공공의 주거지, 상업지구 등을 개발하기 위한 중요한 과정입니다. 아래는 택지개발사업의 주요 단계들을 시간 순서로 정리한 것입니다. 대략적인 기간도 함께 안내드리겠습니다. 택지개발사업은 보통 5년에서 10년 정도 걸리며, 규모와 복잡도에 따라 달라질 수 있습니다.

 

 

✅ 공공택지 개발사업 주요 단계 (중요한 것들 위주)

📌 1. 후보지 선정

• 국토교통부 또는 LH(한국토지주택공사) 등 사업시행자가 택지 개발이 필요한 지역을 선정

📌 2. 예비타당성 조사 (필요 시)

• 국가재정이 투입되는 대규모 사업은 기획재정부 주관으로 KDI가 경제성·정책성 평가 수행

📌 3. 공공주택지구 지정 제안 및 승인

• 국토교통부 장관이 택지개발예정지구 지정(공공주택지구 지정)
• 주민 공람 후 중앙도시계획위원회 심의 거쳐 확정
• 개발행위허가제한구역 지정

 

📌 4. 개발계획 수립 및 승인(사업인정고시)

• 토지이용계획, 교통·환경 영향평가 등 종합적인 개발계획 수립
• 택지개발예정지구 지정고시
• 개발계획 승인 후 사업인정고시 보상 및 착공 가능

 

+택지개발사업에서 '지정고시'가 어느 단계인지
택지개발사업의 주요 단계에서 **‘지정고시’(택지개발예정지구 지정고시)**는 초기 단계에 해당해. 

보통 사업 추진이 확정되는 중요한 시점으로, 개발구역을 공식적으로 지정하는 절차야.

🔹 택지개발사업 단계 (중요 단계 위주 정리)
✅ ① 후보지 검토 → ✅ ② 예비타당성조사 → ✅ ③ 개발계획 수립
➡️ ④ '택지개발예정지구 지정고시' ← (이 단계)
✅ ⑤ 지구지정 후 개발계획 승인 → ✅ ⑥ 사업인정고시 (수용재결 가능)
✅ ⑦ 실시계획 승인 → ✅ ⑧ 보상 및 부지 조성 → ✅ ⑨ 주택 분양 및 입주

 “이 지역을 택지로 개발하겠다”는 걸 정부가 공식적으로 발표하는 단계야.
국토교통부 장관(또는 지방자치단체)이 택지개발예정지구로 지정하고,
관보나 공보에 고시하면서 법적 효력이 발생해.
이때부터 개발행위(건축허가, 형질변경 등)가 제한되고,
투기 방지 목적으로 토지거래허가구역 지정 가능

 

 

 

📌 5. 보상 절차 진행

• 감정평가를 통해 토지보상금 산정
• 수용 방식으로 토지 매입

📌 6. 실시계획 승인

• 기반시설 조성, 주택 건설 계획 등 구체적인 계획 확정
• 승인 후 본격적인 공사 착수

📌 7. 조성공사 및 택지 분양

• 도로, 상하수도, 공원 등 기반시설 조성
• 주택용지·상업용지 등을 건설사나 민간업체에 공급

📌 8. 주택건설 및 입주

• 민간·공공 건설사들이 아파트 건설
• 입주자 모집 후 입주 시작

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📌 ⏳ 총 소요 기간:

• 5~10년 (택지 지정부터 입주까지)
• 보상 협의나 민원 문제 등으로 인해 지연될 수 있음

📌 💡 땅값 상승이 가장 큰 구간:

• 택지지구 지정 & 개발계획 승인 이후
• 특히 보상이 확정되기 직전에 기대심리로 거래가 활발해짐

이 정도면 전체적인 흐름을 쉽게 이해할 수 있을 거야. 😃

 

 

 

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📍 사업인정고시란?

• 국가나 공공기관이 강제수용할 수 있는 법적 권한을 부여하는 절차
• 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(토지보상법) 제20조에 근거
• 이후에는 땅 소유자가 반대해도 강제수용이 가능

⏳ 사업인정고시 이후 진행되는 보상 절차

1️⃣ 토지 및 물건조서 작성 → 감정평가 진행
2️⃣ 토지소유자와 협의 보상 시도 (대략 6개월~1년)
3️⃣ 협의가 안되면 강제수용 절차 진행 (중앙토지수용위원회 심의)
4️⃣ 수용재결 후 소유권 이전

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📌 사업인정고시 후 거래 가능?

✔ 거래 가능하지만, 제한이 많아.

• 보상금 기준이 사업인정고시 당시 가격이기 때문에, 이후 거래 시 프리미엄이 붙어도 보상금에는 영향 없음
• 토지거래허가구역으로 묶일 가능성이 커서, 거래가 까다로워짐

✅ "사업인정고시"는 공공택지 개발사업의 "보상 절차 진행" 단계에서 시행되는 강제수용을 위한 법적 절차야.
✅ 이후에는 강제수용이 가능해지고, 보상금 기준이 사업인정고시 시점의 가격으로 결정됨.
✅ 고시 이후에도 거래는 가능하지만 제한이 많고, 보상금에는 영향을 주지 않음.

 

📌 환경영향평가는 공공택지 개발의 "개발계획 수립" 단계에서 이루어져.

✅ 구체적인 위치:

• "예비타당성 조사" 이후
• "공공주택지구 지정 및 개발계획 승인" 이전

즉, 사업이 본격적으로 추진되기 전에 환경에 미치는 영향을 평가하는 절차야.

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📍 환경영향평가란?

• 대규모 개발사업이 환경에 미치는 영향을 미리 예측하고, 부정적인 영향을 최소화하기 위한 절차
• 「환경영향평가법」에 근거
• 보통 환경부와 해당 지자체가 평가를 진행

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📌 환경영향평가 진행 과정

1️⃣ 사업자가 평가 대상인지 확인 (환경부 고시 기준)
2️⃣ 환경영향평가 초안 작성 (대기, 수질, 소음, 생태계 영향 분석)
3️⃣ 주민 및 관계기관 의견 수렴
4️⃣ 환경부 및 지방자치단체 협의
5️⃣ 최종 환경영향평가서 제출 → 개발계획 승인

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📌 환경영향평가가 중요한 이유?

✔ 환경부가 반대하면 사업 추진이 지연되거나 계획이 수정될 수도 있음.
✔ 주민 반발이 크면 공청회, 의견 수렴 등 추가 절차가 필요할 수 있음.
✔ 환경보전 대책을 마련해야 개발계획이 승인됨.

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📌 정리하면?

✅ "환경영향평가"는 "개발계획 수립" 단계에서 진행됨.
✅ 환경부와 지자체 협의를 통해 사업 허가 여부가 결정됨.
✅ 평가 결과에 따라 개발계획이 수정되거나 보완될 수도 있음

 

 

 

 

>땅값은 언제 가장 많이 올라?

 

택지개발사업이 진행되는 동안, 땅값 상승은 여러 단계에서 발생할 수 있지만, 특히 개발이 본격적으로 시작되기 전과 후반 단계에서 큰 상승을 경험할 수 있습니다. 주요 단계와 땅값 상승의 시점을 아래와 같이 정리할 수 있습니다.

1. 사업인정고시 이후

• 사업인정고시는 택지개발사업이 공식적으로 승인되고, 개발 예정 지역으로 고시되는 단계입니다.
• 이 시점 이후, 택지개발사업이 확정되었다는 사실이 알려지기 시작하면서 개발 예정 지역에 대한 관심이 급증할 수 있습니다.
• 이 시점에서 땅값이 상승하기 시작할 가능성이 큽니다. 그러나 이때는 아직 개발이 시작되지 않았고, 사업이 확정되었을 뿐이기 때문에 상승폭은 상대적으로 제한적일 수 있습니다.

2. 보상 협의 및 토지 수용

• 보상금 지급과 토지 수용이 이루어지는 단계에서는 주거지나 상업지구의 개발이 임박했다는 신호로 받아들여지기 때문에, 땅값 상승이 더 가파를 수 있습니다.
• 특히 정부 또는 공공기관이 직접 토지를 수용하거나 보상을 시작하면서 시장에서의 거래 활성화가 일어날 수 있습니다. 이때부터 개발이 현실화되는 단계이기 때문에 땅값이 크게 상승할 수 있습니다.

3. 개발 착공 및 기반시설 설치

• 착공과 기반시설 설치가 시작되는 단계에서 땅값 상승폭이 가장 큽니다. 개발이 실제로 시작되었고, 주민 입주나 상업시설이 들어설 가능성이 높아지기 때문입니다. 특히 도로, 전력, 상하수도 등의 인프라가 구축되기 시작하면서 지가 상승이 가속화될 수 있습니다.
• 이 시점에서는 개발이 본격화되면서 수요가 급증하고, 상업적 가치가 높아져 땅값이 상당히 상승할 수 있습니다.

4. 준공 및 입주

• 준공 및 입주가 시작되면, 해당 지역은 이미 거주 가능하고 상업적인 시설도 구비되어 있기 때문에, 땅값이 또 다시 큰 폭으로 상승할 수 있습니다. 특히 실제 입주자들이 거주를 시작하고, 상업시설이 개점되면서 실질적인 가치 상승이 이루어집니다.

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택지개발사업인정고시 이후 거래 가능 여부

• 사업인정고시 이후에는 땅 거래가 가능합니다. 하지만, 사업이 확정된 지역은 일반적으로 개발 예정 지역으로 분류되어 있기 때문에, 일부 규제나 제약이 있을 수 있습니다.
  • 예를 들어, 토지 수용을 위한 보상 절차가 진행될 수 있으며, 개발이 확정되면 이 지역에 대한 거래가 활성화되기도 합니다.
  • 그러나 토지 거래를 할 때는 해당 지역의 개발 계획이나 보상 범위 등을 충분히 확인하는 것이 중요합니다. 사업인정고시 후, 개발이 진행되는 동안 땅값이 급등할 가능성이 있기 때문에, 투자의 관점에서 시기적 타이밍을 잘 잡는 것이 중요합니다.

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땅값 상승은 사업인정고시 이후부터 보상 협의 및 토지 수용, 개발 착공 및 입주 단계를 거쳐 점차적으로 커집니다. 특히 개발 착공 이후에는 상승폭이 크게 나타날 수 있으며, 사업인정고시 이후에는 거래가 가능하긴 하지만, 거래 시 개발 계획과 보상 절차 등을 잘 살펴봐야 합니다.